文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥>

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。